Hur man hanterar detaljhandel hyresgäst mix

Följande artikel kommer att vägleda dig om hur man hanterar hyresgästen bland hyresgäster.

Detaljhandelsformat förändras ständigt och kan förväntas göra det i en växande takt med tillväxten av detaljhandel via internet och interaktiv tv. En framgångsrik hyresgästmix måste svara på sådana förändringar som kräver kontinuerlig övervakning, utvärdering och åtgärder från chefens sida.

Det finns tre skäl till den ökade svårigheten att behålla en framgångsrik hyresgästmix. Den första är ökad konkurrens mellan centra som uppstår genom deras spridning och konsumenternas ökad rörlighet. Detta har skapat tryck för differentiering mellan centra genom hyresgästmix.

För det andra är en svår detaljhandelsmarknad ett konjunkturproblem där detaljhandelsmarknaden faller och stiger, vilket resulterar i fall i detaljhandlarens utrymmebehov och en minskning av hyresvärdens flexibilitet vid hantering av hyresgästmix.

Det tredje problemet är ständigt förändrad demografi, mode och konsumenternas efterfrågan, vilket leder till nedgången hos vissa äldre detaljister och den växande expansionen av nya, ofta med olika rymdbehov.

Investeraren / utvecklaren kan engagera en förvaltare som i sin tur kan utse en centerchef på platsen som är den dagliga kontaktpunkten hos detaljisterna. Alla tre lager, och eventuellt andra, är i större eller mindre omfattning inblandad i förvaltningen av hyresgästblandningen.

Förutsättningen för framgångsrik förvaltning av hyresgästen bland hyresgäster är att övervaka resultatet, det vill säga den vinstnivå som uppnåtts av sina återförsäljare med dess konsekvenser för centrumets hyresintäkter och kapitalvärde. Den ständiga övervakningen av försäljningsprestanda, konkurrens och demografi för detta ändamål.

Kontinuerlig chef-hyresgästkommunikation gör det möjligt för den förstnämnda att förstå de senare affärsbehoven. Den mest uppenbara indikatorn på behovet av hyresgästmixbyte är att en återförsäljare misslyckats. Detta kan leda till en oväntad ledig tjänst och en begäran om att tilldela eller sublera hyresavtalet.

På en stark detaljhandelsmarknad kommer hyresvärden troligen att dra nytta av att låta en ledig enhet vara kvar och har inget intresse av att hålla en återförsäljare vars verksamhet inte blomstrar. På en svag marknad kan hyresvärden emellertid skydda sin inkomstström genom att tillämpa detaljhandlarens förbund att betala hyra till slutet av hyresavtalet.

Hyresgästmixen förändras normalt stegvis över ett centrets livstid som svar på lediga platser vid likvidation, vid uppsägning av hyresavtal, efter överenskommelse med hyresvärden eller genom uppdrag. Varje ledighet ger möjlighet till att hyresvärden ändrar hyresgästens mix inom marknadens begränsningar och egenskapen hos den lediga enheten.

Hyresvärdar och deras agenter måste utveckla ledningsverktyg för att hantera dessa omständigheter. Hyresavtalen innehåller vanligtvis klausuler som kräver uthyrarens godkännande innan leasing kan tilldelas eller sublats och en användarklausul begränsar de typer av varor som kan säljas.

Dessa hyresgästs förbund är hyresvärdens främsta sätt att kontrollera vilka återförsäljare som handlar i centrum och blandningen av varor som erbjuds. Hyresavtalet i dessa fall innehåller en klausul som tillåter användningsändring men inte "för sådana ändamål som hyresvärden rimligen kan motsätta sig på grund av god förvaltning".

Proaktiv hantering av hyresgästmix är nödvändig, snarare än att förlita sig på detaljhandelns initierade förändringar. Detta kan innebära förhandlingar om överlåtelse av leasingavtal, eventuellt med betalning till återförsäljaren.

Mer radikalt kan ett centrum helt eller delvis renoveras och hyresgästmixen återplaceras mot en förändrad demografisk eller konkurrenskraftig miljö. Detta kan också innebära sammanslagning eller indelning av enheter för att uppfylla de nya detaljhandelskraven.

Uthyrning kommer normalt att ligga på marknadshyror, men förekomster av högre erbjudanden försvinner för att uppnå önskad hyresgästblandning. Den gradvisa utvecklingen av hyresgästmixen, eftersom kunderna är oroliga av instabilitet eller misslyckas med att hitta återförsäljaren som de förväntar sig inom ett visst centrum.

Leasingpraxis:

Inkomstsäkerheten gynnas och detta uppnås genom tjugo eller femtioåriga leasingavtal till starka företag. I samband med köpcentra menade detta långa leasingavtal till starka ankare eller nationella flera detaljhandelsföretag. Under fastighetsresessionen och den efterföljande förändringen av affärspraxis i affärsverksamheten blev kortare leasing acceptabla för investerare inom kontor och industrifastigheter.

Tanken var också att det var lättare att avhjälpa den accelererande funktionella förälskelsen där hyresvärdar använde kortare leasingavtal, vilket gjorde det möjligt för dem att återfå kontrollen över byggnaden oftare. Återförsäljare kräver dock minst fem års säkerhet för att avskriva de ibland väldigt stora kostnaderna för att montera sin enhet så att det finns en lägre gräns för acceptabel leasinglängd.

Det finns alltid en balans mellan flexibilitet som kan ges genom korta leasingavtal och önskan om inkomstströmmar säkrade väl in i framtiden, vilket underbygger centrumets värde som en finansiell tillgång.